日本抵押贷款税收抵免：如何在购房时节省数百万美元

如果您计划在日本购买房屋或公寓，抵押贷款税收抵免 (住宅借入金等特別控除 — 住宅ローン控除 / Juutaku Loan Kojo) 可以说是需要了解的最重要的税收减免计划。它起到直接税收抵免的作用，这意味着它可以逐日元减少您的最终税单，而不仅仅是减少您的应税收入，在其持续时间内可能为您节省数百万日元。

信用证的核心规则

对于 2025/2026 年底购买和占用的房产，抵押贷款税收抵免按照以下参数运行：

• 信用率：年终抵押贷款余额的0.7%直接抵扣您的国民所得税。
• 持续时间：新建房屋（符合能效标准）最长为 13 年，现有/二手房屋最长为 10 年。
• 贷款上限：符合资格的最高贷款余额根据能源认证而有所不同，从普通住房的 3000 万日元到净零能耗住宅 (ZEH) 和认证的长寿命住房的 4000 万日元或 5000 万日元不等。

主要资格要求

要申请此项抵免，您和酒店都必须满足严格的法定要求：

• 主要住宅：您必须在购买后 6 个月内将该房产作为您的主要住宅。
• 收入上限：在您申请抵免的年份，您的年总收入 (所得) 必须为 2000 万日元或更少。
• 建筑面积：建筑面积必须50平方米或以上（某些低收入家庭减少至40平方米）。
• 贷款期限：抵押贷款必须来自日本金融机构，还款期限为10年或以上。

叠加扣除：Mortgage Credit、iDeCo 和 Furusato Nozei

许多外籍人士同时使用多种税务规划工具。然而，由于抵押贷款信贷是直接信贷，因此它可以与其他扣除相互作用，从而降低其有效性：

1.推演顺序： 您的总收入首先会通过标准扣除额（如社会保险和家属）减少，然后通过可选扣除额（如 iDeCo）减少。这决定了您的应税收入，从而确定了您的基本所得税。然后，抵押贷款信贷将应用于该基础税。如果您的 iDeCo 供款将您的所得税减至零，您就不能使用抵押贷款抵免所得税。

2.居住税抵免： 如果您的合格抵押贷款信贷（例如 210,000 日元）超过了您的国家所得税义务，则未使用的部分可以通过您的居民税退还。然而，这种抵消额的上限为每年 97,500 日元（或应税收入的 5%）。超出此上限的任何剩余积分将永久丢失。

如何提交和索取信用证

要获得抵免额，您必须在购买房屋当年的纳税季节期间提交 Kakutei Shinkoku (確定申告)。在接下来的几年中，如果您是受薪员工，您的公司可以在年终税收调整（Nematsu Chosei）期间通过提交您的银行对账单和税务证明来自动处理抵免。

如需了解官方指南，请参阅NTA 抵押贷款扣除指南 和国土交通省住房政策官方门户。