Thuê nhà và mua nhà ở Nhật Bản: Phân tích tài chính toàn diện

Thị trường bất động sản Nhật Bản hoạt động khác với hầu hết các nước. Các tòa nhà mất giá — chúng mất giá trị theo thời gian thay vì tăng giá. Kết hợp với chi phí giao dịch cao (7% khi mua, 3% khi bán) và một số lãi suất thế chấp thấp nhất thế giới, bài toán giữa thuê và mua ở Nhật Bản là duy nhất và cần phải tính toán cẩn thận.

Chi phí tiềm ẩn khi mua hàng ở Nhật Bản

Khi bạn mua nhà ở Nhật Bản, giá mua chỉ là bước khởi đầu. Đây là số tiền bạn thực sự phải trả:

• Chi phí mua lại (~7%): Phí đại lý bất động sản (3% + 60.000 Yên), thuế trước bạ, thuế trước bạ, phí giám định tư pháp, phí bảo lãnh khoản vay, bảo hiểm hỏa hoạn
• Thuế tài sản hàng năm (~0,5%): Sau khi giảm đất ở (住宅用地の特例), thuế suất hiệu quả là khoảng 0,5% giá trị được đánh giá
• Chi phí bán hàng (~3%): Phí đại lý (3% + 60.000 Yên), thuế lãi vốn nếu có
• Bảo trì: 20.000-40.000 Yên/tháng cho phí quản lý biệt thự và quỹ dự trữ sửa chữa

Lợi thế bí mật: Lãi suất thế chấp cực thấp của Nhật Bản

Lãi suất thế chấp của Nhật Bản nằm trong số thấp nhất trên thế giới - kết quả trực tiếp từ chính sách tiền tệ của Ngân hàng Nhật Bản:

• Tỷ lệ thay đổi: ~0,5% — Có, 0,5 phần trăm. Có sẵn từ hầu hết các ngân hàng (SMBC, MUFJ, Mizuho, Shinsei)
• Lãi suất cố định cố định 35: ~3,2% — Thế chấp có lãi suất cố định được chính phủ hỗ trợ. Không có yêu cầu về thu nhập ngoài khả năng trả nợ
• Mức lãi suất ưu đãi: Một số nhà tuyển dụng (tập đoàn lớn, chính phủ) có thỏa thuận với ngân hàng với mức lãi suất thấp tới 0,3%

Khấu hao tòa nhà: Những điều bạn phải hiểu

Không giống như hầu hết các quốc gia nơi bất động sản tăng giá, Nhật Bản coi các tòa nhà là tài sản mất giá. Đây là khái niệm quan trọng nhất cho quyết định thuê hay mua:

• Công trình bằng gỗ (木造): Khấu hao trong 22 năm — sau 22 năm, tòa nhà không có giá trị kế toán
• Bê tông cốt thép (RC / 鉄筋コンクリート): Khấu hao trong 47 năm
• Đất KHÔNG mất giá — ở những khu vực mong muốn (trung tâm Tokyo, gần ga), đất có thể giữ hoặc tăng giá trị

Tín dụng thuế thế chấp (住宅ローン控除)

Nhật Bản cung cấp khoản tín dụng thuế thế chấp giúp giảm trực tiếp hóa đơn thuế thu nhập của bạn. Đối với những ngôi nhà được mua vào cuối năm 2025:

• 0,7% số dư khoản vay cuối năm được khấu trừ vào thuế thu nhập (tối đa 140.000 Yên/năm)
• Có hiệu lực trong 13 năm (đối với công trình mới đáp ứng tiêu chuẩn năng lượng)
• Bất kỳ khoản tín dụng nào chưa sử dụng sẽ được hoàn trả thông qua thuế cư trú (lên tới 97.500 Yên/năm)
• Giới hạn số dư khoản vay: 30 triệu yên cho nhà ở thông thường, 40 triệu yên cho nhà ở lâu dài được chứng nhận

Hãy chạy các con số

Bằng cách sử dụng Máy tính thuê và mua của chúng tôi, đây là bốn tình huống thực tế dành cho một cặp đôi ở Tokyo:

• Kịch bản 1: Biệt thự RC trị giá 40 triệu yên, thời gian lưu trú 10 năm, cố định 3,2% → Tiền thuê nhà thắng ~ 11,6 triệu yên — thời gian lưu trú ngắn hạn, khấu hao tòa nhà chiếm ưu thế
• Kịch bản 2: Nhà gỗ 35 triệu yên, thời gian ở 20 năm, cố định 3,2% → Tiền thuê thắng ~ 16,8 triệu yên — gỗ mất giá quá nhanh
• Kịch bản 3: Biệt thự RC 30 triệu yên, thời gian lưu trú 3 năm, biến đổi 0,5% → Tiền thuê nhà thắng ~ 2,3 triệu yên — thời gian lưu trú rất ngắn, chi phí giao dịch chiếm ưu thế
• Kịch bản 4: Biệt thự RC 50 triệu yên, thời gian lưu trú 25 năm, biến đổi 0,5%, tăng giá đất 0,5% → Mua thắng ~ 25,4 triệu yên — ở lâu dài, tài trợ giá rẻ, đất tăng giá

Lạm phát tiền thuê nhà và chi phí gia hạn

Việc thuê nhà ở Nhật Bản không hề cố định. Các chi phí chính cần tính đến:

• Phí gia hạn (更新料): Thông thường là 1 tháng tiền thuê nhà, thanh toán 2 năm một lần
• Lạm phát tiền thuê nhà: ~0,5%/năm ở Tokyo. Lịch sử thấp nhưng có thật
• Tiền chính (礼金): Trả trước 1-2 tháng tiền thuê nhà, không hoàn lại. Vẫn phổ biến ở Tokyo
• Phí công ty bảo lãnh (保証会社): 10.000-20.000 yên/năm

Điểm mấu chốt: Khi nào nên mua và thuê

Dựa trên phép toán, đây là một khung quyết định sơ bộ:

• Ở < 10 năm: Hầu như thuê luôn. Chi phí giao dịch + khấu hao giết chết việc mua hàng.
• Ở lại 10-20 năm: Tùy thuộc vào lãi suất, loại tài sản và giá trị đất. Sử dụng máy tính.
• Ở lại > 20 năm: Việc mua thường thắng NẾU bạn có nguồn tài trợ lãi suất thay đổi rẻ và mua công trình RC.
• Bất kỳ thời hạn nào, khu vực có giá trị đất cao (trung tâm Tokyo): Mua có thể thắng thậm chí sau 10-15 năm nếu đất tăng giá.