Tín dụng thuế thế chấp ở Nhật Bản: Cách tiết kiệm hàng triệu USD khi mua nhà

Nếu bạn đang có ý định mua nhà hoặc căn hộ ở Nhật Bản, Tín dụng thuế thế chấp (住宅借入金等特別控除 — 住宅ローン控除 / Juutaku Loan Kojo) được cho là chương trình giảm thuế quan trọng nhất mà bạn cần hiểu. Nó hoạt động như một khoản tín dụng thuế trực tiếp—có nghĩa là nó làm giảm hóa đơn thuế cuối cùng của bạn theo tỷ lệ yên thay vì chỉ giảm thu nhập chịu thuế của bạn—có khả năng giúp bạn tiết kiệm hàng triệu yên trong suốt thời gian đó.

Các quy tắc cốt lõi của tín dụng

Đối với các tài sản được mua và sử dụng đến cuối năm 2025/2026, tín dụng thuế thế chấp hoạt động theo các thông số sau:

Tỷ lệ tín dụng: 0,7% số dư khoản vay thế chấp cuối năm của bạn được ghi có trực tiếp vào thuế thu nhập quốc gia của bạn.
Thời hạn: Lên đến 13 năm đối với nhà mới xây (đáp ứng tiêu chuẩn tiết kiệm năng lượng) và 10 năm đối với nhà hiện có/đã qua sử dụng.
Giới hạn khoản vay: Số dư khoản vay tối đa đủ điều kiện nhận tín dụng thay đổi tùy theo chứng nhận năng lượng, dao động từ 30 triệu yên cho nhà ở thông thường đến 40 triệu yên hoặc 50 triệu yên cho Ngôi nhà không sử dụng năng lượng (ZEH) và nhà ở lâu dài được chứng nhận.

Yêu cầu đủ điều kiện chính

Để yêu cầu khoản tín dụng, cả bạn và nơi lưu trú phải đáp ứng các yêu cầu nghiêm ngặt theo luật định:

Nơi ở chính: Bạn phải chiếm giữ tài sản này làm nhà chính của mình trong vòng 6 tháng kể từ khi mua.
Giới hạn thu nhập: Tổng thu nhập hàng năm của bạn (所得) phải 20 triệu yên trở xuống trong những năm bạn yêu cầu tín dụng.
Diện tích sàn: Diện tích sàn phải 50 mét vuông trở lên (giảm xuống 40 mét vuông đối với một số hộ gia đình có thu nhập thấp).
Thời hạn vay: Khoản thế chấp phải được thực hiện từ tổ chức tài chính Nhật Bản với thời hạn trả nợ 10 năm trở lên.

Tài sản đã qua sử dụng cũng phải đáp ứng tiêu chuẩn chống động đất (耐震基準). Đối với các công trình bằng gỗ, chúng thường phải được xây dựng trong vòng 20 năm qua hoặc 25 năm đối với các tòa nhà bê tông cốt thép (RC), trừ khi chúng có chứng chỉ tuân thủ động đất hợp lệ.

Các khoản khấu trừ chồng chéo: Tín dụng thế chấp, iDeCo và Furusato Nozei

Nhiều người nước ngoài sử dụng nhiều công cụ lập kế hoạch thuế cùng một lúc. Tuy nhiên, vì tín dụng thế chấp là tín dụng trực tiếp nên nó có thể tương tác với các khoản khấu trừ khác theo những cách làm giảm hiệu quả của nó:

1. Trình tự khấu trừ: Tổng thu nhập của bạn trước tiên được giảm bớt bằng các khoản khấu trừ tiêu chuẩn (như bảo hiểm xã hội và người phụ thuộc), sau đó bằng các khoản khấu trừ tùy chọn như iDeCo. Điều này xác định thu nhập chịu thuế của bạn, xác định thuế thu nhập cơ bản của bạn. Tín dụng thế chấp sau đó được áp dụng đối với thuế cơ bản này. Nếu khoản đóng góp iDeCo của bạn làm giảm thuế thu nhập của bạn xuống 0, bạn không thể sử dụng khoản tín dụng thế chấp để tính thuế thu nhập.

2. Khoản bù trừ thuế cư trú: Nếu khoản tín dụng thế chấp đủ điều kiện của bạn (ví dụ: 210.000 Yên) vượt quá nghĩa vụ thuế thu nhập quốc gia của bạn, phần chưa sử dụng có thể được hoàn trả thông qua thuế cư trú của bạn. Tuy nhiên, khoản bù đắp này được giới hạn ở mức 97.500 yên mỗi năm (hoặc 5% thu nhập chịu thuế). Mọi khoản tín dụng còn lại vượt quá giới hạn này sẽ bị mất vĩnh viễn.

Các khoản quyên góp của Furusato Nozei thường không xung đột với tín dụng thế chấp nếu bạn sử dụng hệ thống Ngoại lệ một cửa, vì việc giảm thuế được áp dụng hoàn toàn cho thuế cư trú của bạn theo cách duy trì cơ sở thuế thu nhập của bạn.

Cách nộp và yêu cầu tín dụng

Để nhận được khoản tín dụng, bạn phải nộp Kakutei Shinkoku (確定申告) trong mùa thuế sau năm bạn mua nhà. Trong những năm tiếp theo, nếu bạn là nhân viên làm công ăn lương, khoản tín dụng có thể được công ty của bạn xử lý tự động trong quá trình Điều chỉnh thuế cuối năm (Nenmatsu Chosei) bằng cách gửi bảng kê ngân hàng và chứng nhận thuế của bạn.

Sử dụng Công cụ tính tiền thuê và mua của chúng tôi để tính khoản tín dụng thuế thế chấp vào so sánh mua và thuê dài hạn của bạn. Nếu bạn muốn ước tính chính xác số tiền lương mang về nhà của mình, hãy lập mô hình bằng cách sử dụng Công cụ tính thuế thu nhập.

Để biết hướng dẫn chính thức, hãy xem Hướng dẫn khấu trừ khoản thế chấp NTA và Cổng thông tin chính thức MLIT về chính sách nhà ở.